房速联AI每日行业资讯20260611

1. 全国首单市场化长租公寓机构间REIT落地上海，博枫8亿元产品完成发行

事件内容： 6月5日，全球另类资管巨头博枫（Brookfield）主导的"中金-博邻长租公寓持有型不动产资产支持专项计划"在上交所完成发行设立，发行规模8亿元，审批总规模15.2亿元，系全国首纯市场化长租公寓机构间REIT、首单外资发起的长租公寓机构间REIT。底层资产为上海核心地段两处"博邻blinq"品牌中高端服务式公寓（五角场博邻行政公寓、静安博邻行政公寓），均属存量改造项目，无政策保租房属性，完全市场化运作。产品吸引了保险、银行理财等十余家机构认购。

值得关注的原因：

• 资产证券化品类突破： 此前住房租赁REIT仅限保租房可落地，本单证明纯市场化租赁资产也可实现资本化退出，核心定价逻辑从"政策保障+稳定现金流"转向"资管能力+市场租金溢价"，拓宽了行业融资路径。
• 外资入场信号： 首单外资发起的租赁住房REIT落地，表明国际资本对中国长租公寓市场的信心正在修复。
• 行业路径迭代： 与此前建信长租ABS（"能不能做"）→新黄浦ABS（"谁能来做"）→本次博邻REIT（"什么资产能做"）形成递进突破，推动行业评估标准从政策属性转向资产质量和运营能力。

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2. 上海收购二手房用作保租房试点扩围至全部8个中心城区

事件内容： 上海收购二手住房用作保租房工作已从徐汇、浦东、静安3个区扩围至黄浦、长宁、虹口、普陀、杨浦，覆盖全部8个中心城区。截至扩围前，3个试点区已累计完成523套房源收购，其中徐汇区458套（占比超八成）。收购标准为70平方米以下、总价400万元以下的小户型，多为地铁沿线老旧房源。浦东新区还创新采用"房票置换"模式完成2套收购。业内测算，以400万老旧小户型为例，按市场价9折收购加10万改造成本，出租后年化回报率约2.59%，远超四大行三年期定存利率1.25%，叠加保租房税收优惠，可实现可持续闭环。

值得关注的原因：

• 模式创新： 将核心城区老旧小户型直接转化为保租房，区位配套远优于远郊新建项目，有效解决"保租房偏远"的结构性矛盾。
• 双重效应： 一方面为二手房业主提供省心出售渠道、打通"卖旧买新"置换链路；另一方面快速补充核心区保障性住房供给，实现去库存与保民生双赢。
• 全国示范： 上海率先跑通"二手房收储→保租房运营"模式，在央行3000亿保障房再贷款等资金支撑下，有望成为全国推广样本。

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3. 中金厦门安居REIT扩募上市，保租房REITs进入"常态化扩募"新阶段

事件内容： 6月4日，国内第三单保租房REITs扩募项目——中金厦门安居REIT正式扩募上市。本次扩募发行2.13亿份基金份额，募资7.89亿元，底层资产评估值6.858亿元，实现15%扩募溢价。新注入思明区林边公寓、湖里区仁和公寓合计2689套房源。扩募后总持有房源达7354套，可出租面积28.85万平方米，为当前全市场规模领先的租赁住房REIT产品。首发资产出租率常年超99%、租金收缴率100%，产品年化分派率稳定在4.5%-5%，上市以来较发行价涨幅近54%。

值得关注的原因：

• 模式确立： 正式确立保租房REITs"首发+常态化扩募"的发展新模式，标志保租房REITs从"试点首发"转向"持续扩募"，从一次性融资工具升级为可循环的资产运营平台。
• 资本+民生双向赋能： 原始权益人回笼7.89亿市场化资金，可持续用于新增保障房建设；优质资产注入夯实基金现金流，提升长线机构配置意愿。
• 行业扩容加速： 中信建投测算2026年新增上市项目8-10只、新增发行规模有望突破150亿元，保租房REITs总市值有望突破500亿元大关。

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4. 上海启动长租公寓安全整治专项行动

事件内容： 6月1日，上海市房管局市场监管处带队赴闵行区开展长租公寓专项走访检查，选取七宝镇美奕公寓、喜住公寓两个项目，重点排查消防设施完好性、疏散通道畅通情况、电气线路布设、电动自行车停放充电等风险隐患，现场督导检查，压实企业安全生产主体责任。这是近期上海推进长租公寓整治稳步开展的重要举措。

值得关注的原因：

• 监管趋严趋势： 长租公寓行业从"促发展"进入"发展与规范并重"阶段，安全合规成为运营底线要求，忽视安全合规的中小运营商将面临更大出清压力。
• 与《住房租赁条例》呼应： 2025年9月起施行的《住房租赁条例》对租赁住房安全标准提出明确要求，各地正在加速落地执行，行业合规成本将系统性抬升。

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5. 《成都市住房租赁条例》8月1日起施行，承租人权益保障大幅强化

事件内容： 《成都市住房租赁条例》已于2026年4月28日经成都市人大常委会通过，5月27日经四川省人大常委会批准，将于8月1日正式施行。条例核心亮点包括：①承租人可享受居住登记、落户办理、子女入学、公积金提取、个税专项附加扣除等公共服务；②禁止打隔断出租、按床位出租、非居住空间单独出租；③网络平台需核验房源发布者身份及房源信息，未核验不得发布；④从事转租或委托经营的住房租赁企业需设立资金监管账户，所有租赁资金收付均通过该账户进行。

值得关注的原因：

• 地方立法跟进： 继国务院《住房租赁条例》2025年9月施行后，成都成为首批出台地方配套法规的城市之一，为其他城市提供立法参照。
• 承租人权益质变： 将落户、子女入学等关键公共服务与租房权利绑定，是推进"租购同权"的实质性一步，若执行到位将显著改变租购选择逻辑。
• 行业合规升级： 资金监管账户、房源核验、禁止隔断出租等规定将推高运营合规门槛，加速行业优胜劣汰。